根据委托方的性质，小股操盘模式可以大致分为三块市场，即政府类市场、企业类市场、资本类市场。政府类项目主要为政府委托建设的办公用房、市政配套设施、保障性住房，市场规模有限，利润率低，吸引力较低且市场化程度低。对于多数房企而言，未来小股操盘更大的机会在企业代建和资本代建，其中尤以资本代建为主。具体而言主要有四种方式。
方式一：“开发商+土地方”
开发商与拥有土地资源的合作方达成战略合作关系，共同开发建设。这种方式下开发商能够获得大良土地存量资源，减少资金投入。土地方能够盘活存量土地资源；有效利用开发商品牌、技术等资源；省去自身打造专业开发团队。
项目层面合作典型案例：深圳保利与深圳东风合作，对东风拥有的龙华工厂进行拆迁改造。保利负责开发，承担全部开发费用；同时支付东风1.5亿工厂搬迁费建。建成后东风占30%，保利为70%。
公司层面合作典型案例：北汽在北京、株洲、镇江等地拥有超过20000亩的存量土地资源，中冶建设与北汽分别出资49%、51%共同成立中冶恒盛，发展房地产开发业务。
方式二：“开发商+资金平台”
开发商与保险、基金等传统资金平台合作，作为资金平台的线下代建方。这种方式下开发商能够有效减少资金投入，实现轻资产运营。而合作方也能盘活资金资源，提高资金投资回报率。
典型案例：2014年6月6日，西安天朗地产集团有限公司与安信信托签署战略合作协议，安信信托将为天朗地产提供全方位的金融服务，为天朗地产在全国范围内的发展提供支持和帮助。安信信托计划在未来三年内提供30-50亿元人民币与天朗地产在房地产投资领域开展深入合作；充分发挥各自在金融领域和房地产领域的专业优势，积极整合项目资源，并将对方作为优先合作对象，实现优势互补，共同发展。
方式三：“开发商+自有基金”
开发商自主成立基金，与之合作开发项目，并负责具体操盘。这种方式下开发商利用基金撬动社会资金，减少自身资金投入，并能够获得股权收益、开发建设管理费、基金管理费、基金分红等多项收入。
典型案例：金地集团设立私募基金管理公司稳盛投资，专注于房地产市场投资。截至2014年12月底，稳盛投资在管人民币基金规模为83亿元，在管美元基金规模为2.1亿美元。整体在管规模合计约人民币100亿元，整体累计管理规模折合人民币165亿元。
以武汉区域项目建设为例，金地与稳盛合作模式为金地武汉公司出资51%，稳盛股权基金出资49%联合组建金地伟盛公司负责武汉区域相关项目建设；其中稳盛股权基金49%的出资额中，金地实际出资1%，信托等LP出资48%。
方式四：“开发商+基金+众筹平台”
开发商利用互联网金融，与基金以及众筹平台合作，由众筹平台负责资金的募集，并以基金领投，开发商作为该资金平台的线下代建方。这种方式下开发商能够有效减少资金投入，实现轻资产运营。而合作方能够充分利用社会闲散资金，提高资金投资回报率。
典型案例：平安利用平安好房众筹平台发起房地产众筹募集资金。平安将众筹项目做成债券的形式，向投资人承诺债券收益率。同时给投资人买房提供优惠。一般众筹的金额能够占到总土地款的80%左右，资金受银行和第三方监管，只能专款专用。
在众筹开始前，一般基金先领投，然后再众筹，最后基金再退出。领投之前要对项目进行标准的评估与筛选，平安至少在整个阶段，性价比要领先于周边20%，才会去领投基金，领投所占的资金比例因项目而异。
平安一般会选择前五十强的开发商，拿地优选一线或者省会城市；在拿地前的合作，需要根据平安的土地评判标准；开发商需要提出意向方案，并付一定的保证金。